Статья 10 Закона об инвестдеятельности содержит исчерпывающий перечень источников финансирования такой деятельности. Так, инвестде
Согласно ст. 9 Закона об инвест-деятельности основной правовой документ, который регулирует взаимоотношения между субъектами инвестиционной деятельности, — договор (соглашение). В частности, выбор заключаемого договора находится исключительно в компетенции субъектов инвестдеятельности. Поэтому застройщик вправе выбрать любой договор, в том числе предварительный договор купли-продажи квартиры.
Застройщик не осуществляет отчуждение объекта жилищного строительства по предварительному договору, поскольку его предмет — заключение в будущем основного договора купли-продажи квартиры. Застройщик как будущий собственник планирует отчуждать завершенные строительством объекты недвижимости — квартиры. Часть 3 ст. 4 Закона об инвестдеятельности устанавливает ограничение относительно способов инвестирования и финансирования жилищного строительства, а не относительно отчуждения недвижимого имущества,раз-новидностью которого выступает квартира. Следовательно, ограничения ст. 4 Закона об инвест-деятельности не распространяются на действия застройщика в части заключения предварительных договоров.
Аргумент 1. Как известно, в связи со вступлением в силу 27 июля текущего года Закона 2367 ч. 3 ст. 4 Закона об инвест-деятельности изложена в новой редакции. Теперь наряду с прошлыми ограничениями относительно способов привлечения денежных средств в финансирование нового строительства появилось еще одно требование:" другие способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законами". На первый взгляд, это должно свести на нет все альтернативные схемы финансирования, но, на наш взгляд, возможность применения предварительных договоров купли-продажи недвижимости это не ограничивает. Поскольку порядок и способ применения предварительного договора установлены ст. 635 ХКХ а кодекс — разновидность закона. При этом сфера действия предварительного договора законодательством не ограничена. Именно поэтому дополнительное ограничение вместе со всей ст. 4 Закона о инвестдеятельности не распространяется на возможность заключения застройщиком предварительного договора купли-продажи недвижимости.
Если существует запрещающая норма, значит, есть и санкция за ее нарушение (хотя бывают и исключения, лишь подтверждающие правило). Поэтому очень важно при использовании альтернативных способов привлечения средств для финансирования жилищного строительства не нарушать Закон об инвестдеятельности. Прежде чем изложить механизм отношений по предварительному договору купли-продажи недвижимости, скажем пару слов о законности его применения.
Законность применения предварительного договора в жилищном строительстве
Кризис стал проверкой финансовой состоятельности стройпроектов и правовой устойчивости выбранных застройщиками механизмов привлечения средств для строительства жилья. Благодаря ему мы можем подвести итоги под четырехлетним периодом действия ограничений на механизмы привлечения средств в проекты жилищного строительства.Итак, согласно ч. 3 ст. 4 Закона об инвестдеятель-ности инвестирование и финансирование жилищного строительства может осуществляться исключительно через:— фонды финансирования строительства;— фонды операций с недвижимостью;— институты совместного инвестирования;— негосударственные пенсионные фонды;— целевые облигации, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости.На практике определенные законодателем механизмы продемонстрировали свой финансово-правовой потенциал так:— целевые облигации охарактеризовались массовыми дефолтами, сложившимися в результате отсутствия у эмитента прав на изменение принятых публичных обязательств (внесение изменений в проспект эмиссии). В итоге Госфинмониторинг отнес целевые облигации к числу способов легализации доходов, полученных преступным путем (см. приказ Госфинмониторинга от 19.12.08 г. 265);— фонды финансирования строительства (далее — ФФС) продемонстрировали свою финансовую и правовую несостоятельность в условиях банкротства застройщика или приостановления строительных проектов ввиду невозможности реализовать механизм замены застройщика, предусмотренный Законом о финансово-кредитных механизмах;— фонды операций с недвижимостью (далее — ФОН) так и не стали массовым инструментом ввиду полного отсутствия гарантий для доверителя, который приобрел сертификаты ФОН;— институты совместного инвестирования (далее — ИСИ) (в основном закрытые или венчурные инвестиционные фонды) были и остаются вспомогательным механизмом в привлечении средств от инвесторов, которые не могут быть использованы без ценных бумаг и договорных инструментов;— пенсионные фонды не получили практической возможности участия в финансировании проектов строительства жилья из-за отсутствия специальных законодательных положений, регламентирующих эту деятельность.Дискредитация законодательно определенных механизмов привела застройщиков к поиску альтернативных инструментов/механизмов привлечения средств в проекты жилищного строительства. Изначально особый интерес застройщики проявили к договорам купли-продажи имущественных прав на квартиры, жилищно-строительным кооперативам, договорам комиссии и предварительным договорам купли-продажи квартиры.Однако не исключен поворот событий, при котором будет возможным лишь применение предварительного договора купли-продажи недвижимости. Основание для такого вывода — официальное заявление Минрегионстроя (размещенное на сайте в 2008 году) относительно необходимости введения запрета на привлечение средств в проекты жилищного строительства до момента принятия в эксплуатацию завершенного строительством объекта. Если предположить, что указанный запрет будет нормативно формализован, тогда из упомянутых альтернативных механизмов получения средств в проект от инвестора до ввода объекта в эксплуатацию останется лишь предварительный договор купли-продажи квартиры (!).
В целях защиты инвесторов законодатель ограничил допустимые способы привлечения средств в проекты жилищного строительства. Однако предложенные государством варианты привлечения средствдля возведения жилищных объектов оказались несовершенны, и на практике застройщики ищут альтернативные способы. Сегодня мы обсудим один из наиболее распространенных механизмов — предварительный договор купли-продажи недвижимости, актуальность которого возросла в связи со вступлением в силу Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования государственного регулирования в сфере строительства жилья'' от 29.06.10 г. 2367-У1, далее — Закон 2367.
Категория: Правовой ликбез
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ: ЮРИДИЧЕСКИЙ ЭКСКУРС
Официальное обращение
pdf-архив номеров нашей газеты
Газета "Адвокат-консалтинг" объявляет конкурс на должность
Список риэлторов, которые могут предоставить Вам свои услуги
Список адвокатов, готовых помочь Вам в любую минуту
Вы можете отправить Ваш материал нам, который вскоре появится на наших страницах
Написать новость
Загрузка. Пожалуйста, подождите...
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ: ЮРИДИЧЕСКИЙ ЭКСКУРС » Медиагруппа "Адвокат-Консалтинг" - официальный сайт
Комментариев нет:
Отправить комментарий